정부의 부동산 공급대책의 핵심인 '3기 신도시' 발표가 임박한 가운데 향후 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다.

특히 이번 발표에는 2기 신도시 교통대책까지 포함되면서 서울과 수도권 주택시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.  

정부는 앞서 9.13부동산 대책을 발표하면서 집값 안정화를 위해 서울과 가까운 수도권지역에 신도시급 택지 4~5곳을 조성해 20만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 서울을 중심으로 한 수도권의 주택 공급량 대비 실수요가 여전히 높은 상황에서 수요를 고려하지 않은 규제 일변도 정책은 한계가 있다는 지적에 따른 노선 수정이다. 

정부의 고강도 규제정책인 9.13 대책 이후 부동산시장은 하락세를 보이고 있지만 여전히 서울과 수도권은 견고한 실수요에 힘입어 장기적으로 집값이 다시 상승할 가능성을 배제할 수 없다.

3기 신도시 공급의 핵심은 서울지역에 집중된 주택 수요 분산이다. 관건은 실효성이 얼마나 있느냐다. 신도시가 들어설 택지 후보지와 교통망 대책 등 얼마나 실효성 있는 내용이 담기느냐에 따라 성패가 결정될 것으로 보인다.

또 3기 신도시는 서울과의 접근성을 높이는 교통 인프라 확충은 물론, 교육·문화·생활 인프라 등을 갖춰 자족 기능을 강화해야 한다는 지적이다. 

3기 신도시의 성공 변수는 입지다. 3기 신도시는 서울과 기존 1·2신도시 사이에 들어선다. 기존 신도시보다 서울에서 가까워야 서울에 몰린 수요를 분산시키는 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 김포 고촌과 하남 감북, 성남, 광명 시흥지구 등이 3기 신도시 후보지로 거론되는 것도 이와 무관치 않다.

또 서울 도심 반경 20~25㎞ 안에 있던 1기 신도시인 분당과 평촌 등은 서울로 몰린 수요를 상당부분 흡수했다. 반면 30㎞ 이상 떨어진 2기 신도시 가운데 김포 한강과 파주 운정, 양주 등은 서울 수요를 분산하지 못한 채 베드타운으로 전락했다. 

입지뿐만 아니라 서울과의 접근성이 좋은 교통 인프라 구축도 주요 변수다. 지난 2011년 입주가 시작된 김포 한강신도시는 서울로 출퇴근할 수 있는 대중교통 수단이 버스가 유일하다. 열악한 교통수산 때문에 한때 '미분양 무덤'이라고 불리며 서울에 집중된 수요를 분산하는데 실패했다.

같은 2기 신도시인 인천 검단과 양주, 파주 등도 별반 차이가 없다.2기 신도시 상당수가 서울의 수요를 분산시키지 못한 가장 큰 이유가 서울 강남 등 주요 업무지역까지 교통수단이 미비했기 때문이다.

현재 일산과 김포 등 일부 2기 신도시 주민들이 집값 하락과 열악한 교통 환경 등을 문제 삼아 3기 신도시 공급 대책에 반발하고 있다. 3기 신도시가 들어서는 지역과 2기 신도시의 연결성을 강화할 수 있는 광역급행철도(GTX)나 광역버스 확대 등을 통해 교통 인프라 개선에 나서야 한다는 지적이 나오는 대목이다. 

지난 11일 경기 양주 덕정에서 수원을 잇는 GTX-C노선이 예비타당성조사를 통과했다. 또 파주 운정에서 화성 동탄 신도시를 잇는 GTX-A노선은 연내 착공을 추진하고 있다.

교통 인프라를 제대로 갖추지 못한다면 3기 신도시 역시 일산이나 파주 운정처럼 베트타운으로 전락할 공산이 크다. 정부는 3기 신도시 공급 대책 발표 때 2기 신도시 교통 대책도 포함시켰다.

일각에선 판교나 마곡처럼 일자리 창출 등 도시의 자생력을 키울 정책적 지원이 필요하다는 분석이 나오고 있다.

전문가들은 정부가 원하는 주택 공급효과를 내기 위해서는 3기 신도시의 자족 기능을 활성화해야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "3기 신도시가 자족 기능을 갖추려면 교통 인프라를 어떻게 구성하느냐에 따라 결정된다"며 "실패한 2기 신도시와 3기 신도시를 연계하는 치밀한 교통 인프라 대책이 나와야 한다"고 분석했다. 

권 교수는 "직주근접 수요를 고려해 서울과의 접근성을 향상시키는 교통망 구축 방안이 포함돼야 한다"며 "3기 신도시는 잘 갖춰진 교통 인프라를 바탕으로 교육과 환경, 문화 등 도시의 다양한 기능을 갖춘 자족도시로 구성이 무엇보다 중요하다"고 덧붙였다.